Mieterhöhung: Ist sie rechtens?!

Kurz und knapp…..

Vermieter können nicht einfach die Miete nach Belieben anheben. Was zulässig ist und was nicht, haben wir hier für Sie zusammengefügt:

Wie kann eine Mieterhöhung zwischen Vermieter und Mieter geregelt sein?

Eine Mieterhöhung kann vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Gibt es keine solche Regelung im Mietvertrag, kann der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel durchführen. Eine solche Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters.

Kann eine Sanierung zu einer Mieterhöhung führen?

Eine Mieterhöhung wegen Sanierungsarbeiten ist nur zulässig, wenn es sich dabei um Maßnahmen zur Modernisierung handelt, nicht bei bloßer Instandsetzung.

Formen der Mieterhöhung: Das BGB legt fest, wann die Miete erhöht werden darf

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dieses beinhaltet in den §§ 557 bis 561 die Regelungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung. Darunter fallen u.a.:

  • die Ankündigung der Mieterhöhung
  • die Begründung für die Mieterhöhung
  • die Zustimmung zur Mieterhöhung
  • die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
  • das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

Vor allem aber legt das BGB fest, dass eine Mieterhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden kann: nach Vereinbarung und nach Gesetz.

Eine Mieterhöhung kann nur nach Vereinbarung oder nach Gesetz erfolgen.

Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann dies in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.

Vermieter haben mitunter aber auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache mit dem Mieter zu verlangen – entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungs­maßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen.

Können Mieter gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Prinzipiell hat ein Mieter immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu reicht es schon, dass er dem Vermieter die benötigte Zustimmung verweigert.

Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.

Der Vermieter hat nun seinerseits drei Monate Zeit, eine sog. Zustimmungsklage einzureichen. Dann prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, und verklagt den Mieter evtl. zur Zustimmung. Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann.

Mieter haben bei Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht

Wurde die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart, sondern erfolgt wegen Modernisierungsarbeiten oder der Anpassung auf die Vergleichsmiete, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung eine Kündigung rechtfertigt, bei der nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten vom Mieter eingehalten werden muss. Stattdessen kann er das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten beenden.

Nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung hat er zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Mieterhöhung zum Ende des zweiten Monats entweder zuzustimmen oder seinem Vermieter seine Kündigung zu überbringen. In dieser kann er das Mietverhältnis bis Ende des übernächsten Monats beenden.

  18. Februar 2021