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Altersgerechter Umbau oder Umzug in eine barrierefrei Wohnung? Ist Ihre aktuelle Wohnsituation zukunftsfähig?

Altersgerechter Umbau oder Umzug in eine barrierefreie Wohnung? Ist Ihre aktuelle Wohnsituation zukunftsfähig?

Wer selbstbestimmt bis ins hohe Alter wohnen möchte, der sollte sich frühzeitig über die ideale zukunftsorientierte Wohnform Gedanken machen. Kann ich mir das Älterwerden in den eigenen vier Wänden vorstellen und ist das wirtschaftlich tragbar? Was, wenn die offensichtliche Antwort Nein lautet? Der geprüfte ImmoBarrierefrei-Experte Dennis Gaspar aus Nideggengibt Tipps, wie Sie mit dieser Thematik umgehen sollten.

Laut einer Umfrage der Immowelt AG, dem Betreiber eines der größten deutschen Immobilienportale, planen zwei Drittel der Befragten im Alter umzuziehen. Für Sachverständiger Dennis Gaspar ist das ein klares Indiz dafür, dass die meisten Menschen Ihre eigene Immobilie für nicht zukunftsfähig erachten. „Sind die Kinder mal aus dem Haus, ist der Platzbedarf einfach zu groß. Hinzu kommen Treppen, die vielleicht zukünftig ein unüberwindbares Hindernis darstellen werden oder schmale Flure, enge Türen und veraltete Badezimmerausstattungen mit schwer zugänglicher Dusche und Wanne.“, weiß er/sie aus vielen Gesprächen mit Eigentümern zu berichten, die auf der Suche nach barrierefreiem Wohnraum sind.

Dennis Gaspar kennt aber auch die andere Sichtweise auf das Älterwerden: die soziale und emotionale Bindung ans Zuhause. „Ich erlebe häufig dieses Spannungsfeld – einerseits zu wissen, dass es so nicht mehr geht, anderseits aber gar nicht ausziehen zu wollen. Seien es die Nachbarn oder die Freunde oder auch die vielen schönen Erinnerungen, die man mit dem Haus oder der Wohnung verbindet.“

Barrierefrei-Analyse und Fördermöglichkeiten

Dennis Gaspar warnt davor, die Entscheidung Umbau oder Umzug vorschnell zu treffen. Bevor man einen solch grundlegenden Entschluss für sein weiteres Leben trifft, sollte die Situation genau analysiert werden. Als ausgebildete/r Experte/in für Barrierefreiheit bietet er/sie nach solchen Gesprächen eine erste Barrierefrei-Analyse an. Dabei wird die aktuelle Wohnsituation im ersten Schritt auf Umbaufähigkeit geprüft. Anschließend werden die Umbaukosten grob überschlagen. „Viele Eigentümer lehnen eine solche Analyse zunächst ab, da Sie glauben, die Kosten für einen eventuellen Umbau nicht stemmen zu können“, berichtet Dennis Gaspar über die anfängliche Skepsis. Als ImmoBarrierefrei-Experte kennt er sich aber nicht nur bestens mit baulichen Fragen zur Barrierefreiheit aus, sondern weiß auch um die vielfältigen Fördermöglichkeiten, die einen solchen Umbau ohne große Eigenbelastung realisierbar machen.

Nachfrage größer als Angebot

Gegen den vorschnellen Umzug spricht auch die Tatsache, dass die Nachfrage nach barrierefreien Objekten derzeit viel größer ist als das Angebot. Daher schätzt Dennis Gaspar die Chancen, auf dem Privatmarkt ein geeignetes Objekt zu finden, nicht besonders hoch ein.

Mangelnde Kenntnis und fehlende Phantasie

Nur weil eine Immobilie derzeit nicht barrierefrei ist, heißt es nicht, dass sie es für immer bleiben muss. „Viele Suchende geben auf, da sie ausschließlich nach barrierefreien Immobilien Ausschau halten. Der geförderte Umbau ist ja nicht nur für den Bewohner, sondern auch für den Käufer möglich.“, so Gaspar. Wenn Lage, Größe, der Zuschnitt des Objektes passen und der geforderte Preis dem aktuellen Marktwert entspricht, kann aus einem nicht barrierefreien Objekt nach fundierter Analyse oftmals die barrierefreie und zukunftsfähige Traumimmobilie werden. Gaspar Immobilienberatungbietet ImmoBarrierefrei-Analysen für Bewohner, Verkäufer und Käufer gleichermaßen an.

Auch Privatverkäufern, die ihre Preisvorstellungen nicht am Markt realisieren können, rät Gaspar zur ImmoBarrierefrei-Analyse. „Mit einem durchdachten Umbaukonzept steigern Sie die Attraktivität Ihres Verkaufsobjektes und sprechen einen viel größeren Interessentenkreis an.“

Barrierefrei-Beratung erfordert Experten-Wissen

Gaspar Immobilienberatung ist seit drei Jahren im Kreis Düren im Bereich der professionellen Immobilienbewertung, sowie Beratung und Verkauf tätig. In Sachen Barrierefreiheit hat sie Dennis Gaspar an der renommierten Sprengnetter Akademie ausbilden lassen und dort die Prüfung zum ImmoBarrierefrei-Experten abgelegt. Er ist einervon wenigen Immobilienexperten, die diesen Titel tragen darf und umfangreiche ImmoBarrierefrei-Analysen durchführt.

Der abschließende Experten-Tipp von Dennis Gaspar: „Ich kann nur jedem raten, sich frühzeitig und intensiv mit der Zukunftsfähigkeit der eigenen Immobilie auseinanderzusetzen und nicht aus Unwissenheit oder mangelnder Phantasie vorschnell eine gravierende Lebensentscheidung zu treffen.“

Frist 1. April: Grundsteuererlass für Vermieter möglich

Auch Eigentümer von Denkmälern können profitieren

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2018 können in diesem Jahr bis 1. April gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

Amtlicher Baupreisindex für Wohngebäude im November 2018 gegenüber Vorjahresmonat um 4,8% gestiegen

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland im November 2018 gegenüber November 2017 um 4,8 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,7 %). Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im August 2018 im Jahresvergleich bei 4,6 % gelegen. Von August 2018 auf November 2018 erhöhten sich die Baupreise um 0,8 %.

Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 7,1 %.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 4. 

6 Steuer-Spartipps beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb machen schnell über 10% der Gesamtsumme aus. Größter Brocken ist dabei in der Regel die Grunderwerbsteuer. Hier haben wir nun 6 Tipps, mit denen Käufer bei dem größten Posten der Kaufnebenkosten sparen können.

Die Grunderwerbsteuer macht beim Immobilienkauf nicht selten fünfstellige Summen aus. Und erst wenn die Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer begleichen, werden sie als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In welchen Situationen Käufer die Grunderwerbsteuer jedoch sparen können und wann sie gar nicht anfällt, haben die Experten des Immobiliendienstleisters McMakler nun zusammengefasst. „Die Grunderwerbsteuer bringt viele Steuerfallen mit sich und auch der Notar wird nicht immer helfen können“. Daher solle der Kaufvertrag immer vorab von einem Experten überprüft werden. Auch wir von GASPAR IMMOBILIENBERATUNG können bei speziellen Fragen weiterhelfen und dem Immobilienkäufer mehr Sicherheit geben.

Tipp 1: Eigenleistung beim Neubau und getrennte Verträge

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf mit einem Neubau gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude, auch Verkehrswert genannt. Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis von Bedeutung. Wer ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten. Wer aber ein unbebautes Grundstück kauft um später ein neues Haus darauf zu bauen, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wesentlich reduzieren.

Wichtig ist laut jedoch, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in einer Beziehung zueinanderstehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird. Weiterhin sollten die beiden Verträge zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen. „Wenn Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht getrennt werden können, gibt es noch eine Möglichkeit. Der Käufer verpflichtet sich zu einer Eigenleistung, sprich er verlegt die Böden selber oder streicht die Wände. Dann kann er Teile der Grunderwerbsteuer sparen, weil die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart er sich so die Handwerkerkosten“.

Tipp 2: Mobile Extras aus dem Kaufpreis herausrechnen

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit dem Inventar, welches fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gegenstände, die ausgebaut und wieder woanders eingebaut werden können, werden dagegen nicht besteuert. „Wer also eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern sogenannte bewegliche Extras, wie Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen oder Saunen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die Grunderwerbsteuer senken. Diese mobilen Extras und deren Wert sollten im Kaufvertrag gesondert gelistet sein. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer“. Liegt der Wert jedoch über 15% des gesamten Kaufpreises werden Finanzämter oft misstrauisch. Daher sollte man sich sämtliche Rechnungen und Belege vom Verkäufer aushändigen lassen und bei Nachfrage dem Finanzamt vorlegen.

Tipp 3: Art der Maklerprovision

Die Maklerprovision ist der Lohn, den der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Für den Käufer wäre es dabei von Vorteil, wenn die Provision in Form der Käufercourtage gezahlt wird. Verkäufer, die Maklerprovision zahlen müssen, tendieren dazu, ihre Unkosten durch den Immobilienpreis auszugleichen. Durch einen höheren Kaufpreis wäre wiederum die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und der Käufer zahlt letztendlich mehr.

Tipp 4: Instandhaltungsrücklage herausrechnen

Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet. „Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Es empfiehlt sich als Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, dann kann er ebenso an Grunderwerbsteuer sparen“.

Tipp 5: Keine Grunderwerbsteuer zahlen

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt auch, in welchen Fällen Immobilienkäufer von der Steuerlast befreit sind. So wird bei Erbschaft und Schenkung der Immobilienkauf lediglich über die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer besteuert. Verwandte ersten Grades, also bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern bleibt der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont. Wird allerdings eine Immobilie zwischen Geschwistern verkauft, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wenn der Preis beim Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro liegt, sieht der Gesetzgeber ebenso keine Besteuerung vor.

Tipp 6: Grunderwerbsteuer absetzen

Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt dabei nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer aufgeteilt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.

 

 

 

Gaspar Immobilienberatung – Ihr Ansprechpartner für Immobilien in Nideggen und Umgebung

Rundblick Rureifel – 06. April 2018 – Woche 14 – Nr. 7 – Rautenberg Media „Lokaler gehts nicht!“

Ihr Ansprechpartner für Immobilien in Nideggen und Umgebung

Bei Fragen oder einer ersten Beratung steht Dennis Gaspar Ihnen stets zur Verfügung Persönliche, professionelle und nachhaltige Beratung – über alle Leistungsphasen hinweg. Das bietet Gaspar Immobilienberatung in Nideggen. Die Gaspar Immobilienberatung ist ein noch frisches „start-up“, das statt eingefahrener Routine Herzblut und engagiertes Arbeiten zur Lösung der Anliegen der (mehr …)

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Grundbewertung soll geändert werden

Berlin: (hib/HLE) Die Grundstücksbewertung soll modernisiert und damit eine „rechtssichere, zeitgemäße und verwaltungsökonomische Bemessungsgrundlage“ für die Grundsteuer geschaffen werden. Dieses Ziel verfolgt der vom Bundesrat eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes (18/10753). Der Erhalt der Grundsteuer als verlässliche kommunale Einnahmequelle müsse dauerhaft gewährleistet werden.

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Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 – Investitionsbereitschaft in Immobilien ungebrochen

Die Preise für Wohnimmobilien sind weiter auf dem Vormarsch, denn die Nachfrage nach Immobilien auf dem Immobilienmarkt in Deutschland war auch in 2015 und 2016 ungebrochen. Das melden die amtlichen Gutachterausschüsse im bereits fünften Immobilienmarktbericht Deutschland.

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Basiszinssatz

Mit dem Beginn des 1. Januar 2018 beträgt der Basiszinssatz nach Angaben der Deutschen Bundesbank weiterhin -0,88 %. Damit bleibt der Basiszinssatz weiterhin auf seinem historischen Tiefstand.

Die Deutsche Bundesbank berechnet nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB den Basiszinssatz und veröffentlicht seinen aktuellen Stand gemäß § 247 Abs. 2 BGB im Bundesanzeiger.

Der Basiszinssatz des Bürgerlichen Gesetzbuches dient vor allem als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen, § 288 Absatz 1 Satz 2 BGB. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahres.

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Alte Holzöfen müssen ab 1. Januar 2018 strenge Grenzwerte bei Staubemissionen einhalten.

Für über 33 Jahre alte Kamin- und Kachelöfen endet die Übergangsfrist. Zum Jahreswechsel treten strengere Grenzwerte für Holzöfen in Kraft. Denn Kamin- und Kachelöfen verursachen gesundheitsschädliche Staubemissionen. Zu deren Begrenzung muss die Feuerungstechnik dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.

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Aus Gaspar Immobilienbewertung wird Gaspar Immobilienberatung

Wir erweitern Unser Dienstleistungsspektrum

Waren wir unseren Kunden und zahlreichen Interessenten bislang als zuverlässiger Partner zur Immobilienbewertung bekannt, so können wir heute weitere Dienstleistungen anbieten, die sich vor allem auch an Privatpersonen richten. Insbesondere geht es bei unserem erweiterten Angebot um die aktive Vermarktung von Immobilien.

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